Prodej zděděné nemovitosti: Na co si dát pozor, než začnete prodávat?
Zdeněk Mihulka
Zdědili jste byt, rodinný dům nebo pozemek a přemýšlíte, co s ním dál? Možná v nemovitosti nechcete bydlet, nemáte pro ni využití nebo se o ni nechcete dlouhodobě starat. Prodej se proto nabízí jako logický řešení.
Jenže zděděná nemovitost bývá trochu jiný případ než běžný prodej vlastního bydlení.
Někdy má víc dědiců. Jindy je potřeba vyřešit právní záležitosti, technický stav nebo vyklizení. A často se do celého rozhodování promítají také rodinné vztahy a vzpomínky.
Z mého pohledu realitního makléře je proto důležité hlavně jedno:
Než začnete nemovitost prodávat, ujasněte si, co vlastně vlastníte, v jakém je stavu a jakou má reálnou tržní hodnotu.
1. Nejdřív dokončit dědické řízení
Jedna z prvních věcí, kterou je potřeba vyřešit, je vlastnictví nemovitosti.
Pokud dědické řízení stále probíhá, není vhodné přistupovat k prodeji stejně jako u nemovitosti, kde už je vlastnictví právně vyjasněné.
Pro běžný prodej je důležité mít pravomocné usnesení o dědictví a ověřit odpovídající stav zápisu v katastru nemovitostí.
Zkontrolovat je potřeba hlavně:
- kdo je vlastníkem nemovitosti,
- zda existuje více spoluvlastníků,
- jaké jsou jejich podíly,
- zda jsou evidována věcná břemena nebo zástavní práva,
- zda zápis v katastru odpovídá skutečnosti.
U některých nemovitostí mohou být součástí dědictví také další pozemky, vedlejší stavby nebo spoluvlastnické podíly, na které se snadno zapomene.
Proto bych začal kontrolou listu vlastnictví a dokumentů z dědického řízení.
2. Co když nemovitost zdědilo více lidí?
Tohle je jedna ze situací, které mohou celý prodej dost zkomplikovat.
Představte si rodinný dům, který zdědí tři sourozenci.
Jeden chce prodat co nejdřív.
Druhý by si dům rád ponechal.
Třetí souhlasí s prodejem, ale má úplně jinou představu o ceně.
A problém je na světě.
Pokud se má prodávat celá nemovitost, je potřeba dohoda všech jejích spoluvlastníků.
Samotný spoluvlastnický podíl lze za zákonných podmínek převádět i samostatně, ale jeho prodej může být obchodně podstatně složitější. V některých případech je navíc nutné posoudit zákonné předkupní právo.
Proto bych před zahájením inzerce doporučil, aby si dědicové společně vyjasnili:
- zda chtějí nemovitost skutečně prodat,
- zda někdo z nich neuvažuje o odkupu ostatních podílů,
- jak se stanoví prodejní cena,
- kdo bude komunikovat se zájemci,
- jak se budou řešit náklady spojené s přípravou a prodejem.
Ideální je mít základní dohodu ještě před tím, než se nemovitost objeví na realitních portálech.
Kupující totiž potřebuje jistotu, že prodávající jsou schopni obchod dokončit.
3. Cena uvedená v dědickém řízení nemusí odpovídat prodejní ceně
Tohle považuju za opravdu důležité.
V rámci dědického řízení se pracuje s hodnotou majetku pro účely pozůstalostního řízení.
Majitelé pak někdy automaticky předpokládají, že právě za tuto částku mohou nemovitost prodat.
Jenže hodnota stanovená pro dědické řízení a skutečně dosažitelná tržní cena nemusí být totožné.
Situace na realitním trhu se mění.
Rozhoduje lokalita, technický stav, dispozice, velikost pozemku, právní okolnosti i aktuální nabídka konkurenčních nemovitostí.
Pokud například zdědíte rodinný dům ve Dvoře Králové nad Labem, jeho hodnotu nelze spolehlivě určit jen podle toho, za kolik se prodává podobně velký dům v jiné části města.
Stejně tak není vhodné cenu stanovit podle nejdražšího inzerátu, který najdete na internetu.
Nabídková cena není automaticky cenou, za kterou se nemovitost skutečně prodá.
Proto bych si před prodejem nechal zpracovat aktuální tržní analýzu.
4. Zděděný dům bývá často v původním stavu. Má smysl ho rekonstruovat?
S touhle otázkou se při své práci setkávám docela často.
Nemovitost například dlouhé roky obývali rodiče nebo prarodiče. Interiér je zastaralý, koupelna původní a kuchyňská linka už dávno neodpovídá dnešním představám.
Majitelé pak přemýšlejí, zda před prodejem investovat do rekonstrukce.
Co bych udělal já?
Nepouštěl bych se do nákladných úprav bez předchozího posouzení jejich návratnosti.
Kompletní rekonstrukce za několik set tisíc korun totiž automaticky neznamená, že se o stejnou částku zvýší prodejní cena.
Kupující může mít navíc úplně jinou představu o dispozici, materiálech nebo vybavení.
Často dává větší smysl:
- nemovitost důkladně vyklidit,
- uklidit a odstranit nepotřebné věci,
- provést drobné opravy,
- upravit zahradu a okolí domu,
- zajistit kvalitní fotografie a prezentaci.
U některých nemovitostí je naopak výhodnější nabídnout je otevřeně jako určené k rekonstrukci.
Vždy záleží na konkrétním stavu a cílové skupině kupujících.
5. Pozor na právní a technické komplikace
Zděděné nemovitosti mohou skrývat okolnosti, o kterých dědicové vůbec nevědí.
Například:
- přístavba nemusí odpovídat dostupné stavební dokumentaci,
- příjezdová cesta vede přes cizí pozemek,
- na nemovitosti je zapsáno věcné břemeno,
- některé stavby nebo pozemky nejsou evidovány tak, jak se předpokládalo,
- dům má nevyřešené technické závady,
- nemovitost užívá další osoba.
U starších rodinných domů bývá obzvlášť důležité prověřit stavební dokumentaci, přístup a způsob napojení na inženýrské sítě.
Ne každá nesrovnalost znamená, že nemovitost nelze prodat.
Může ale ovlivnit její cenu, financování hypotékou nebo ochotu kupujícího obchod dokončit.
Čím dřív se problém zjistí, tím víc možností obvykle máme, jak ho vyřešit.
6. Musíte při prodeji zděděné nemovitosti platit daň?
Tady je potřeba rozlišovat dvě věci.
Samotné nabytí dědictví je od daně z příjmů osvobozeno.
To ale automaticky neznamená, že bude osvobozen také následný prodej zděděné nemovitosti.
Při prodeji se posuzují konkrétní podmínky podle zákona o daních z příjmů.
U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se obecně uplatňuje desetiletý časový test. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platil za příslušných podmínek pětiletý test.
Důležitá výjimka se týká dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce.
V těchto případech se do časového testu může započítat také doba, po kterou nemovitost vlastnil zemřelý.
Příklad:
Syn zdědí v roce 2026 rodinný dům po otci, který jej vlastnil 25 let.
Pokud jsou splněny ostatní zákonné podmínky, může být příjem z následného prodeje osvobozen od daně z příjmů díky započtení doby vlastnictví otce.
Jiná situace může nastat například při dědictví po vzdálenějším příbuzném.
Existují také další možnosti osvobození, například za určitých podmínek související s bydlištěm nebo použitím získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.
Proto bych daňové dopady vždy ověřil individuálně ještě před prodejem, ideálně s daňovým poradcem.
7. Prodávat hned, nebo si nemovitost ponechat?
Ani tady není jedna správná odpověď.
Záleží na stavu nemovitosti, jejím využití, finančních možnostech dědiců i situaci na trhu.
U bytu v dobré lokalitě může dávat smysl zvážit dlouhodobý pronájem.
U staršího rodinného domu, který vyžaduje rozsáhlé opravy a pravidelnou údržbu, může být naopak prodej rozumnější variantou.
Než bych se rozhodl, položil bych si pár otázek:
- Budeme nemovitost v budoucnu skutečně využívat?
- Kolik nás stojí její provoz a údržba?
- Jaké investice bude potřebovat v následujících letech?
- Máme čas a prostředky se o ni starat?
- Jakou cenu za ni můžeme reálně získat dnes?
- Je případný pronájem ekonomicky smysluplný?
Nemovitost může mít pro rodinu velkou citovou hodnotu.
Je ale dobré oddělit tuto hodnotu od ekonomického rozhodování.
8. Vyklizení nemovitosti může být náročnější, než se zdá
Zvlášť u rodinných domů, ve kterých někdo žil desítky let.
Půda, sklep, garáž, dílna, zahradní domek nebo hospodářské stavby mohou být plné věcí.
Dědicové často podcení, kolik času a práce jejich roztřídění a odvoz zabere.
Před samotným vyklízením bych určitě zkontroloval, zda mezi věcmi nejsou důležité dokumenty.
Může jít například o stavební plány, smlouvy, revizní zprávy, dokumentaci k opravám nebo další podklady, které budou při prodeji užitečné.
Není přitom vždy nutné vyklidit úplně všechno ještě před první prohlídkou.
Je ale dobré mít jasný plán, co bude součástí prodeje a v jakém stavu bude nemovitost předána.
9. Největší chyba? Začít inzerovat bez jasné strategie
Představte si, že tři sourozenci zdědí rodinný dům.
Jeden z nich pořídí několik fotografií, stanoví cenu podle podobného inzerátu a nabídku zveřejní.
Po několika týdnech přijde vážný zájemce.
Jenže najednou se ukáže, že jeden ze spoluvlastníků s cenou nesouhlasí.
Další chce jiné podmínky předání.
A třetí by si dům možná raději ponechal.
Výsledek?
Zbytečné komplikace, ztracený čas a riziko, že zájemce odejde.
To je modelový příklad situace, které se dá správnou přípravou předejít.
Před zahájením prodeje by proto mělo být jasno nejen v ceně, ale také v právním stavu, dokumentaci, souhlasu spoluvlastníků a podmínkách celého obchodu.
10. Jak bych doporučil při prodeji zděděné nemovitosti postupovat?
Za mě je nejrozumnější následující pořadí:
1. Vyjasnit vlastnictví. Ověřit dědické dokumenty, list vlastnictví a případné právní překážky.
2. Dohodnout se mezi dědici. Stanovit společný cíl a podmínky případného prodeje.
3. Prověřit nemovitost. Zkontrolovat technický stav, dokumentaci, přístup a případná omezení.
4. Zjistit reálnou tržní cenu. Nejen podle inzerátů, ale s ohledem na konkrétní nemovitost a aktuální situaci na trhu.
5. Rozhodnout o přípravě. Vyklizení, drobné opravy, úprava okolí a profesionální prezentace.
6. Nastavit prodejní strategii. Zvolit nabídkovou cenu, způsob propagace a podmínky prodeje.
7. Zajistit bezpečný průběh obchodu. Od jednání se zájemci přes smluvní dokumentaci a úschovu kupní ceny až po předání nemovitosti.
Takový postup může ušetřit spoustu zbytečných komplikací, které by se jinak řešily až ve chvíli, kdy už je na prodej navázaný konkrétní kupující.
Závěrem: Zděděná nemovitost nemusí být problém. Ale zaslouží si přípravu.
Zdědit byt, dům nebo pozemek může znamenat zajímavou finanční hodnotu.
Současně s tím ale přichází rozhodování, odpovědnost a někdy také složitější rodinné nebo právní okolnosti.
Za mě je důležité hlavně to, aby majitelé nedělali zásadní rozhodnutí bez dostatečných informací.
Správně připravený prodej začíná mnohem dřív než zveřejněním inzerátu.
Zdědili jste nemovitost a uvažujete o prodeji?
Pokud jste zdědili byt, rodinný dům nebo pozemek ve Dvoře Králové nad Labem, Trutnově, Náchodě, Hradci Králové nebo okolí, rád vám pomohu zorientovat se v jeho tržní hodnotě a možnostech prodeje.
Společně můžeme nejprve vyhodnotit stav nemovitosti, aktuální situaci na trhu a případné překážky.
Teprve potom má smysl rozhodnout, jaký další postup bude nejvýhodnější.
Zdeněk Mihulka
Váš realitní makléř
www.zdenek-mihulka.cz
