Proč se dva podobné byty prodají za rozdílnou cenu?

Stejná ulice, stejná dispozice. A přesto se jeden byt prodá za 3 miliony a druhý třeba o 300 tisíc levněji. Jak je to možné?

S podobnými situacemi se při své práci realitního makléře setkávám docela často. Majitelé se mě ptají, proč jejich byt nemá stejnou hodnotu jako byt souseda, když jsou přece skoro stejné.

Jenže právě to slovo skoro je v realitách dost důležité.

Na výslednou cenu totiž nemá vliv jen lokalita, dispozice nebo počet metrů čtverečních. Často rozhodují i detaily, kterých si majitelé při stanovování ceny ani nevšimnou.

Pojďme se podívat na ty nejdůležitější.

1. Stejná dispozice ještě neznamená stejný byt

Představte si dva byty 3+1 o výměře 70 m² ve stejném panelovém domě.

První má původní umakartové jádro, starší kuchyňskou linku a podlahy, které už něco pamatují.

Druhý prošel před pár lety rekonstrukcí. Má novou koupelnu, moderní kuchyň, nové rozvody a celkově působí mnohem příjemněji.

Je jasné, že druhý byt bude pro většinu kupujících zajímavější.

To ale ještě neznamená, že se do jeho prodejní ceny promítne všechno, co majitel do rekonstrukce investoval.

Když do bytu investujete 800 tisíc korun, neznamená to automaticky, že jeho hodnota vzroste o stejnou částku.

Kupující totiž nezajímá, kolik vás rekonstrukce stála. Zajímá ho, co za své peníze dostane.

2. I patro může udělat velký rozdíl

Dva úplně stejné byty ve stejném domě můžou mít rozdílnou hodnotu jen kvůli tomu, ve kterém jsou patře.

Byt v přízemí má výhodu snadného přístupu, ale někomu může vadit menší soukromí nebo hluk z ulice.

Byt v posledním patře zase může nabídnout hezký výhled a více klidu. Na druhou stranu se kupující můžou zajímat o stav střechy nebo o to, jestli se byt v létě nepřehřívá.

A velkou roli hraje taky výtah.

Například byt ve čtvrtém patře bez výtahu bude mít většinou menší okruh zájemců než podobný byt ve druhém patře.

A čím menší je okruh možných kupujících, tím víc se to může projevit na ceně.

3. Balkon, lodžie nebo sklep nejsou jen maličkosti

Když se porovnávají byty, většinou se řeší hlavně podlahová plocha.

Jenže pro kupujícího může být hodně důležité, jestli má byt balkon, lodžii, sklep nebo třeba možnost parkování.

Představte si rodinu s malým dítětem, která hledá byt 3+1.

Vybírá mezi dvěma podobnými byty a jeden z nich má prostornou lodžii. Právě to může být důvod, proč si vybere ten dražší.

Stejně tak může rozhodovat orientace oken, množství denního světla nebo výhled.

Počet metrů je důležitý, ale sám o sobě cenu bytu neurčuje.

4. Kupující dnes hodně zajímají měsíční náklady

Tohle je věc, kterou někteří prodávající pořád podceňují.

Kupující už dávno neřeší jen to, kolik za byt zaplatí. Zajímá je taky, kolik je bude bydlení každý měsíc stát.

Dva byty ve stejném domě můžou mít rozdílné zálohy na služby podle počtu osob, spotřeby nebo způsobu vytápění.

Je ale potřeba rozlišovat zálohy od skutečných nákladů, protože část plateb se následně vyúčtovává.

Důležitá je taky výše příspěvků do takzvaného fondu oprav a případné úvěry SVJ.

Když kupující zjistí, že ho čekají vyšší pravidelné platby nebo že se v domě plánuje nákladná rekonstrukce, může to jeho rozhodnutí ovlivnit.

Proto doporučuju mít už při prodeji připravený přehled plateb, vyúčtování a základní informace o hospodaření SVJ.

5. Jeden byt může vypadat mnohem lépe, i když ve skutečnosti není

Možná to zní zvláštně, ale hodně záleží i na samotné prezentaci.

Představte si dva inzeráty.

U prvního jsou fotky pořízené mobilem za špatného světla. Místnosti působí malé, všude jsou osobní věci a chybí půdorys.

Druhý byt je uklizený, dobře nasvícený, profesionálně nafocený a zájemce si může prohlédnout i přehledný půdorys.

Na který inzerát kliknete raději?

Pravděpodobně na ten druhý.

Kvalitní prezentace samozřejmě nezmění technický stav bytu. Může ale výrazně ovlivnit, kolik lidí se rozhodne přijít na prohlídku.

A pokud se podaří oslovit více vážných zájemců, může to prodávajícímu pomoct při vyjednávání o ceně.

Samozřejmě za předpokladu, že je správně nastavená i samotná nabídková cena.

6. Záleží taky na tom, kdy byt prodáváte

Nemovitost není výrobek v obchodě, který má pevně danou cenovku.

Realitní trh se neustále mění.

Záleží na tom, kolik je zrovna podobných bytů v nabídce, jak dostupné jsou hypotéky a jak velká je poptávka v dané lokalitě.

Byt, který se prodal před půl rokem, tak dnes nemusí mít úplně stejnou hodnotu.

Když se například ve Dvoře Králové objeví najednou několik podobných bytů, kupující mají větší výběr a můžou více porovnávat.

Naopak když je nabídka malá a objeví se zajímavý byt za rozumnou cenu, může přitáhnout více zájemců.

Proto při určování ceny nestačí podívat se na jeden starší prodej.

Je potřeba porovnat více nemovitostí a podívat se na to, co se na trhu děje právě teď.

7. Cena v inzerátu není cena, za kterou se byt prodá

Tohle považuju za jednu z nejdůležitějších věcí.

Když majitelé přemýšlejí, za kolik svůj byt prodat, často otevřou Sreality a podívají se, za kolik se nabízejí podobné byty.

Jenže cena v inzerátu je pořád jen představa prodávajícího.

Nevíme, jestli se za ni byt opravdu prodá, jak dlouho už je v nabídce nebo jestli nakonec majitel nebude muset výrazně slevit.

Proto při oceňování nemovitostí pracuju nejen s aktuální nabídkou, ale hlavně s dostupnými informacemi o skutečně realizovaných prodejích.

A i ty je potřeba správně vyhodnotit.

Cenu vašeho bytu totiž neurčuje to, za kolik prodává soused. Rozhoduje hlavně to, kolik jsou za něj kupující skutečně ochotní zaplatit.

8. Rozdíl může být i v tom, jakým způsobem se byt prodává

Dva podobné byty můžou mít úplně jiný výsledek i proto, že se každý prodává jinak.

Jeden majitel nastaví cenu podle sousedova inzerátu, udělá pár fotek mobilem, zveřejní nabídku a čeká, kdo se ozve.

U druhého se nejdřív připraví cenová analýza, nastaví se správná prodejní strategie, profesionální prezentace a následně se aktivně pracuje se zájemci.

Důležitá je komunikace, organizace prohlídek, prověření financování i samotné vyjednávání.

A právě tady může zkušený makléř udělat velký rozdíl.

Nejde o to majiteli slíbit co nejvyšší cenu, jen abych získal zakázku.

Jde o to nastavit prodej tak, aby měl co největší šanci dopadnout dobře a za nejlepší reálně dosažitelnou cenu.

Jak tedy zjistit skutečnou hodnotu svého bytu?

Pokud vlastníte byt ve Dvoře Králové nad Labem, Trutnově, Náchodě nebo okolí, nespoléhejte jen na to, za kolik prodává soused.

Každý byt je trochu jiný a každý má svoje výhody i nevýhody.

Při správném ocenění je potřeba zohlednit jeho stav, dispozici, umístění v domě, příslušenství, měsíční náklady, právní stav i aktuální poptávku.

A hlavně vědět, za kolik se podobné byty skutečně prodávají.

Přemýšlíte o prodeji svého bytu a zajímá vás, jakou má dnes reálnou hodnotu?

Rád se na vaši nemovitost podívám, připravím cenové posouzení a vysvětlím vám, jak bych při prodeji postupoval.