Pronajmout byt není problém. Najít správného nájemníka už tak jednoduché není.
Zdeněk Mihulka
Máte volný byt a chcete ho pronajmout? Možná si říkáte, že stačí nafotit pár místností, dát inzerát na internet a vybrat někoho, kdo nabídne požadovaný nájem. Jenže právě tady může začít problém.
Pronájem bytu totiž není jen o tom najít člověka, který se nastěhuje a začne platit. Jde hlavně o to vybrat někoho, kdo bude platit pravidelně, bude se o byt rozumně starat a s kým nebudete muset za pár měsíců řešit nepříjemnosti.
Při své práci realitního makléře se věnuju nejen prodejům nemovitostí, ale taky pronájmům bytů ve Dvoře Králové nad Labem, Trutnově, Náchodě a okolí.
A právě u pronájmů považuju správný výběr nájemníka za jednu z nejdůležitějších částí celé práce.
1. Nejvyšší nájem nemusí být nejlepší nabídka
Představte si, že chcete pronajmout byt za 13 000 Kč měsíčně.
Ozve se vám zájemce, který nabídne 14 000 Kč, protože byt nutně potřebuje. Vedle něj máte dalšího zájemce, kterému vyhovuje původní cena, má stabilní příjem a hledá dlouhodobé bydlení.
Koho si vyberete?
Vyšší nájem samozřejmě zní lákavě. Jenže rozdíl tisíc korun měsíčně vám bude k ničemu, pokud nájemník po několika měsících přestane platit.
Proto při výběru nájemníka nedoporučuju rozhodovat jen podle toho, kdo nabídne nejvíc.
Důležité je zjistit, kdo má o byt skutečný zájem, jak si představuje bydlení a jestli pro něj bude nájem dlouhodobě finančně zvládnutelný.
Jeden špatně vybraný nájemník může majitele stát mnohem víc než několik měsíců o něco nižšího nájmu.
2. Každý zájemce se na prohlídce představí v tom nejlepším světle
To je úplně přirozené.
Zájemce chce získat byt a majitel zase hledá někoho spolehlivého.
Jenže sympatické vystupování ještě neznamená, že bude všechno bez problémů.
Proto je dobré se zájemci věnovat dostatek času a zjistit si informace, které jsou pro uzavření nájemní smlouvy opravdu důležité.
Například kolik osob bude v bytě bydlet, od kdy se chtějí nastěhovat, jestli hledají bydlení na delší dobu a jakým způsobem budou nájem hradit.
Podle okolností je možné se souhlasem zájemce ověřit i další relevantní informace, například doložení příjmu nebo dostupné veřejné insolvenční záznamy.
Samozřejmě vždy přiměřeně a v souladu s pravidly ochrany osobních údajů.
Nejde o to někoho vyslýchat. Jde o to udělat si co nejlepší představu, komu svůj majetek svěřujete.
A taky je důležité vybírat podle objektivních kritérií, ne podle osobních předsudků.
3. Špatně nastavená cena může znamenat zbytečně prázdný byt
Tohle je podobné jako při prodeji nemovitosti.
Majitel se podívá na internet, najde několik podobných bytů a podle nich nastaví cenu.
Jenže každý byt 2+1 v Trutnově nebo ve Dvoře Králové nemá stejnou hodnotu nájmu.
Záleží na lokalitě, stavu, vybavení, patře, výtahu, parkování i celkových měsíčních nákladech.
A někdy může být výhodnější pronajmout byt o něco levněji, ale dlouhodobě.
Představte si byt s nájemným 14 000 Kč měsíčně.
Pokud kvůli příliš vysoké ceně zůstane dva měsíce prázdný, majitel přijde o 28 000 Kč na nevybraném nájemném.
Aby tuto částku získal zpátky díky nájmu vyššímu o 1 000 Kč měsíčně, potřeboval by dalších 28 měsíců.
A to ještě nepočítáme náklady na prázdný byt.
Správně nastavený nájem není ten nejvyšší v inzerci. Je to takový, který odpovídá trhu a přitáhne vhodné zájemce.
4. Dobrá prezentace pomáhá i při výběru nájemníka
Možná si říkáte, že u pronájmu není potřeba řešit profesionální fotografie nebo přípravu bytu.
Vždyť se přece neprodává. Jenže i tady platí, že první dojem rozhoduje.
Kvalitně připravený inzerát dokáže oslovit více zájemců a hlavně těm správným lidem ukázat, co byt skutečně nabízí.
Důležité jsou přehledné fotografie, pravdivý popis, jasně uvedené měsíční náklady a podmínky pronájmu.
Zájemce by měl už z inzerátu vědět, jestli mu byt vyhovuje.
Díky tomu se dá předejít spoustě zbytečných telefonátů a prohlídek.
A čím více vhodných zájemců se podaří oslovit, tím větší možnost výběru majitel má.
5. Nájemní smlouva stažená z internetu nemusí stačit
Na internetu najdete spoustu vzorů nájemních smluv.
Některé jsou použitelné, jiné už nemusí odpovídat aktuální legislativě nebo konkrétní situaci.
Při pronájmu je potřeba správně nastavit nejen výši nájemného, ale taky zálohy na služby, jistotu, dobu nájmu, pravidla vyúčtování nebo podmínky předání bytu.
A pozor, ne všechno, co si majitel do smlouvy napíše, je automaticky platné.
Například u nájmu bytu zákon chrání nájemce a některá smluvní ujednání mohou být neúčinná.
Proto doporučuju používat kvalitně připravenou smlouvu, která odpovídá konkrétnímu pronájmu a aktuálním právním předpisům.
Stejně důležitý je předávací protokol, fotodokumentace stavu bytu, seznam vybavení a zaznamenané stavy měřidel.
Právě tyto dokumenty můžou později pomoct předejít zbytečným sporům.
6. Kolik času vás bude pronájem skutečně stát?
Tohle si majitelé často uvědomí až ve chvíli, kdy začnou pronajímat sami.
Nejdřív je potřeba byt připravit, nafotit, vytvořit inzerát a zveřejnit nabídku.
Pak přicházejí telefonáty, zprávy, domlouvání termínů a samotné prohlídky.
Někteří zájemci nedorazí, jiní si to rozmyslí a další zjistí až na místě, že jim byt vlastně nevyhovuje.
Když se konečně najde vhodný nájemník, je potřeba připravit smlouvy, vyřešit platby, předání a dokumentaci.
Samozřejmě si to všechno můžete zařídit sami.
Otázkou ale je, jestli se vám chce věnovat tomu svůj volný čas a jestli máte zkušenosti s výběrem zájemců a přípravou celého pronájmu.
Právě proto podle mě dává spolupráce s realitním makléřem smysl i u pronájmu, nejen u prodeje.
7. Co když se nájemník přestane chovat podle dohody?
Ani sebelepší výběr nájemníka bohužel nedokáže stoprocentně zaručit, že nikdy nevznikne problém.
Může se změnit jeho finanční situace, může dojít ke zpoždění plateb nebo ke sporům ohledně stavu bytu.
Právě proto je důležité mít od začátku dobře nastavené podmínky, správně připravené dokumenty a jasně zaznamenaný stav nemovitosti při předání.
Pokud problém přesto nastane, je potřeba postupovat podle smlouvy a zákona.
Dobře připravený pronájem vám sice nezaručí úplně bezstarostné roky, ale může výrazně snížit riziko zbytečných komplikací.
8. Co tedy majiteli přinese spolupráce s makléřem?
Za mě je největší přínos v tom, že majitel nemusí celý proces řešit sám.
Při zprostředkování pronájmu se věnuju především správnému nastavení nájemného, přípravě prezentace, komunikaci se zájemci a organizaci prohlídek.
Důležitou částí je taky výběr vhodného nájemníka a příprava podkladů pro bezpečné uzavření nájemního vztahu.
Nejde jen o to obsadit prázdný byt co nejrychleji.
Jde o to najít takového nájemníka, se kterým má majitel co největší šanci na dlouhodobý a bezproblémový pronájem.
A právě v tom vidím skutečnou hodnotu dobře odvedené práce realitního makléře.
Máte byt k pronájmu ve Dvoře Králové, Trutnově nebo okolí?
Možná máte byt, ze kterého se právě odstěhovali nájemníci. Možná jste nemovitost zdědili, koupili jako investici nebo jen přemýšlíte, jestli ji raději pronajmout než prodat.
Ať už je vaše situace jakákoliv, doporučuju nejdřív zjistit, jaké nájemné můžete reálně očekávat a jak celý pronájem správně připravit.
Pokud nechcete trávit večery odpovídáním na inzeráty, organizováním prohlídek a řešením smluv, rád to vezmu za vás.
Pomůžu vám nastavit odpovídající nájemné, připravit byt do nabídky a vybrat vhodného nájemníka.
Protože pronajmout byt dokáže skoro každý. Ale pronajmout ho dobře, bezpečně a s co nejmenším rizikem už chce zkušenosti.
Zdeněk Mihulka
Certifikovaný realitní makléř
Dvůr Králové nad Labem | Trutnov | Náchod | Hradec Králové a okolí
