Jak určit správnou cenu bytu ve Dvoře Králové nad Labem?

Stanovit správnou cenu bytu je jeden z nejdůležitějších kroků při prodeji nemovitosti. Přesto právě zde dělá nejvíce prodávajících největší chyby. Často vycházejí z cen podobných nabídek na internetu, z doporučení známých nebo z částky, za kterou by svůj byt jednoduše „chtěli prodat“.

Jenže trh funguje jinak.

Správně nastavená cena může znamenat rychlý prodej za férovou částku. Špatně nastavená cena naopak často vede k tomu, že nemovitost zůstává dlouhé měsíce bez zájmu a nakonec se prodá za méně, než by bylo potřeba.

Nestačí podívat se na inzeráty

Jednou z nejčastějších chyb je porovnávání s nabídkami na realitních serverech.

Prodávající si otevře několik inzerátů a řekne si:

„Podobný byt se nabízí za 4,5 milionu korun, tak ten můj bude stát také tolik.“

Jenže nabídková cena není prodejní cena.

Nikdo nevidí, za kolik se byt skutečně prodal. Některé byty jsou nadhodnocené a na trhu zůstávají měsíce. Jiné se prodají během několika dnů. Pouhé porovnání inzerátů proto často vede ke zkreslenému výsledku.

Co skutečně ovlivňuje cenu bytu?

Lokalita

I v rámci Dvora Králové nad Labem mohou být rozdíly mezi jednotlivými částmi města značné.

Kupující sledují například:

• dostupnost služeb,
• parkování,
• občanskou vybavenost,
• školy a školky,
• dostupnost zaměstnání,
• okolní zástavbu.

Dva stejné byty mohou mít kvůli lokalitě rozdíl v hodnotě i několik set tisíc korun.

Stav bytu

Kupující dnes velmi citlivě vnímají technický stav.

Velkou roli hraje:

• stav koupelny,
• stav kuchyně,
• elektroinstalace,
• okna,
• podlahy,
• vytápění.

Kompletně zrekonstruovaný byt bývá výrazně atraktivnější než byt určený k rekonstrukci.

Dispozice a velikost

Dlouhodobě bývá největší zájem o byty:

• 2+1,
• 3+1,
• 3+kk.

Menší byty často kupují investoři nebo jednotlivci. Větší byty naopak hledají rodiny.

Význam má nejen počet místností, ale také jejich praktické uspořádání.

Patro a výtah

Stejný byt ve druhém patře a ve čtvrtém patře bez výtahu nemusí mít stejnou hodnotu.

Starší kupující a rodiny s malými dětmi často preferují nižší podlaží nebo výtah.

Balkón, lodžie nebo zahrada

V posledních letech význam těchto prvků výrazně vzrostl.

Byt s lodžií nebo balkónem bývá pro mnoho zájemců atraktivnější než srovnatelný byt bez venkovního prostoru.

Proč je nebezpečné nastavit příliš vysokou cenu?

Mnoho majitelů si myslí:

„Začneme výš a případně slevíme.“

Ve skutečnosti to často funguje opačně.

Největší zájem bývá během prvních dnů po zveřejnění nabídky.

Pokud je cena příliš vysoká:

• kupující inzerát přeskočí,
• nabídka se „okouká“,
• počet prohlídek klesá,
• následné slevy působí nedůvěryhodně.

Výsledkem bývá delší prodej a často i nižší konečná cena.

Jak poznat správně nastavenou cenu?

Správně nastavená cena obvykle přináší:

• zájem během prvních dnů,
• dostatek prohlídek,
• více zájemců,
• prostor pro vyjednávání.

Pokud se několik týdnů nikdo neozývá, bývá to často signál, že cena neodpovídá trhu.

Každý byt je jiný

I dva byty ve stejném domě mohou mít rozdílnou hodnotu.

Proto nelze stanovit cenu pouze podle dispozice nebo podlahové plochy.

Při odhadu je potřeba zohlednit desítky různých faktorů, které ovlivňují výslednou prodejní cenu.

Závěr

Správné určení ceny je základ úspěšného prodeje. Příliš nízká cena připraví majitele o peníze. Příliš vysoká cena zase může celý prodej výrazně zkomplikovat.

Pokud zvažujete prodej bytu ve Dvoře Králové nad Labem nebo okolí a chcete znát jeho reálnou tržní hodnotu, rád vám připravím nezávazný odhad ceny a vysvětlím, jak jsem k výsledku dospěl.

Autorem článku je Zdeněk Mihulka, certifikovaný realitní makléř společnosti Bidli. Specializuji se na prodej, pronájem a oceňování nemovitostí v okolí Dvora Králové nad Labem, Trutnova a Hradce Králové.