Patro, stav, balkon ani lokalita nejsou všechno

Dva byty mohou mít stejnou dispozici, podobnou výměru a nacházet se dokonce ve stejném domě.

Přesto se jeden může prodat výrazně dráž než druhý.

Majitelé se mě při odhadu ceny často ptají:

„Kolik se dnes prodává metr čtvereční?“

Cena za metr je samozřejmě důležitý orientační údaj. Sama o sobě ale nestačí.

Byt není tabulka v Excelu. Jeho skutečnou hodnotu ovlivňuje kombinace celé řady faktorů – a některé z nich mají na rozhodování kupujících mnohem větší vliv, než by se mohlo zdát.

Podívejme se na ty nejdůležitější.

1. Lokalita – ale nejen město

Je rozdíl mezi cenou bytu ve Dvoře Králové nad Labem, Trutnově nebo Hradci Králové.

Jenže rozdíly mohou být i uvnitř jednoho města.

Kupující řeší například:

• konkrétní ulici,
• dopravní dostupnost,
• parkování,
• občanskou vybavenost,
• hluk,
• okolní zástavbu,
• zeleň,
• vzdálenost školy nebo školky,
• ale také celkový pocit z místa.

Proto nestačí říct:

„V této lokalitě stojí metr čtvereční tolik a tolik.“

Každý byt je potřeba posuzovat v konkrétním kontextu.

2. Technický stav bytu

Kompletně zrekonstruovaný byt má samozřejmě jinou hodnotu než byt v původním stavu.

Ani tady ale není situace úplně jednoduchá.

Rekonstrukce, která stála majitele například 800 000 Kč, automaticky neznamená, že se prodejní cena zvýšila o stejnou částku.

Kupující totiž neoceňuje vaše náklady.

Oceňuje výsledek.

Záleží na kvalitě provedení, stáří rekonstrukce, použitých materiálech, dispozici a také na tom, zda provedení odpovídá vkusu většího množství kupujících.

Někdy proto může být lepší dobře udržovaný byt v původnějším stavu než nákladná, ale velmi specifická rekonstrukce.

3. Stav celého domu

Na tohle se někdy při stanovování ceny zapomíná.

Kupující ale nekupuje pouze několik místností za vstupními dveřmi.

Kupuje také podíl na domě.

Proto může hrát roli:

• stav střechy,
• fasáda a zateplení,
• okna,
• stoupačky,
• výtah,
• společné prostory,
• hospodaření SVJ,
• plánované opravy,
• případné úvěry domu.

Pěkně zrekonstruovaný byt v problematickém domě může mít na trhu úplně jinou pozici než podobný byt v domě po kompletní revitalizaci.

4. Patro a výtah

„Je lepší přízemí, nebo poslední patro?“

Ani tady není jedna univerzální odpověď.

Přízemní byt může některým lidem vyhovovat díky snadné dostupnosti. Jiní ho odmítnou kvůli soukromí nebo bezpečnosti.

Vyšší patro může nabídnout více světla, klidu a lepší výhled.

Pokud ale v domě není výtah, může být například čtvrté patro pro část kupujících zásadní překážkou.

Hodnota patra proto vždy souvisí také s konkrétním domem a cílovou skupinou kupujících.

5. Balkon, lodžie, terasa a sklep

Dvě nabídky:

Byt 3+1, 70 m².

Na první pohled stejné.

Jenže jeden má balkon, velký sklep a možnost pohodlného parkování.

Druhý nic z toho.

Cena za metr obytné plochy tuto situaci sama o sobě nevystihne.

Právě balkon nebo lodžie jsou dnes pro mnoho kupujících velmi důležitým prvkem.

Podobně může hodnotu zvýšit sklep, komora, garáž nebo vlastní parkovací místo.

6. Dispozice je někdy důležitější než samotná plocha

Větší byt nemusí být automaticky lepší.

Dobře navržených 65 m² může působit podstatně lépe než špatně řešených 75 m².

Rozhoduje například:

• velikost jednotlivých pokojů,
• průchozí místnosti,
• množství úložného prostoru,
• orientace pokojů,
• propojení kuchyně a obývací části,
• využitelnost chodby,
• možnosti budoucích úprav.

Kupující nekupuje číslo v katastru.

Kupuje prostor, ve kterém bude žít.

7. Světlo, orientace a výhled

Tohle se do cenových tabulek převádí obtížně, ale při prohlídce to může být znát během několika sekund.

Světlý byt s příjemným výhledem může působit úplně jinak než stejně velký byt orientovaný do tmavého vnitrobloku nebo k rušné komunikaci.

První dojem přitom ovlivňuje i ochotu kupujícího zaplatit požadovanou cenu.

A právě proto má význam nejen samotná nemovitost, ale také způsob, jakým je při prodeji prezentována.

8. Měsíční náklady

Kupující stále častěji neřeší pouze kupní cenu.

Zajímá je také:

„Kolik mě bude bydlení každý měsíc stát?“

Výše záloh, vytápění, fond oprav, energetická náročnost domu nebo případný úvěr SVJ mohou ovlivnit atraktivitu nabídky.

Dva podobné byty se stejnou cenou proto nemusí být pro kupujícího stejně výhodné.

9. Právní stav nemovitosti

Osobní nebo družstevní vlastnictví, zástavní právo, věcná břemena, spoluvlastnictví nebo jiné právní okolnosti mohou ovlivnit nejen průběh obchodu, ale někdy i okruh potenciálních kupujících.

Například u některých nemovitostí může být složitější financování hypotékou.

Proto při stanovení ceny nestačí pouze přijít do bytu, podívat se kolem sebe a říct číslo.

Je potřeba znát také dokumentaci a právní stav.

10. A nakonec něco, co majitel přímo neovlivní – aktuální trh

Cena nemovitosti nevzniká ve vakuu.

Můžete mít krásný byt v dobré lokalitě, ale pokud je ve stejnou chvíli v nabídce několik velmi podobných nemovitostí, kupující mají možnost vybírat.

Naopak pokud je podobných bytů nedostatek a poptávka je vysoká, vaše vyjednávací pozice může být výrazně lepší.

Proto má při stanovení ceny smysl sledovat nejen historické prodeje, ale také aktuální konkurenci.

Právě s ní bude vaše nabídka soupeřit o pozornost kupujících.

Proč tedy nestačí vynásobit metry cenou za m²?

Protože bychom například vzali:

70 m² × průměrná cena za m² = cena bytu.

Jenže tím nevíme téměř nic o jeho skutečné pozici na trhu.

Nevíme, zda je po rekonstrukci.

Nevíme, v jakém je domě.

Nevíme, jestli má balkon.

Nevíme, jestli je v přízemí nebo ve čtvrtém patře bez výtahu.

Nevíme, jaké má měsíční náklady.

A především nevíme, jaké alternativy má právě teď kupující k dispozici.

Cena za metr je proto dobrá kontrolní pomůcka.

Neměla by ale být jediným způsobem, jak cenu nemovitosti stanovíme.

Nabídková cena a tržní cena nejsou totéž

Tohle považuji za důležité.

Když na realitním portálu vidíte podobný byt nabízený za 4 500 000 Kč, neznamená to automaticky, že má váš byt stejnou hodnotu.

Nevíme totiž, zda se ten byt za tuto cenu skutečně prodá.

Možná ano.

Možná bude za tři měsíce stále v nabídce.

A možná se nakonec prodá za 4 200 000 Kč.

Při oceňování proto nestačí pouze opsat ceny aktuálních inzerátů.

Je potřeba je umět interpretovat.

Správná cena není nejvyšší možná cena

Když s majitelem řeším prodejní strategii, cílem není vymyslet co nejvyšší číslo, které můžeme napsat do inzerátu.

Cílem je nastavit cenu tak, aby odpovídala nemovitosti, situaci na trhu a zvolené strategii prodeje.

Protože příliš vysoká cena může odradit právě ty kupující, kteří by o nemovitost jinak měli zájem.

A následné opakované zlevňování často není tou nejlepší cestou.

Na druhou stranu ani zbytečně nízká cena není správným řešením.

Dobře nastavená cena má vytvořit zájem a současně chránit hodnotu nemovitosti prodávajícího.

Kolik tedy stojí právě váš byt?

Bez konkrétních informací to poctivě říct nejde.

Potřebuji znát lokalitu, dům, stav, dispozici, podlaží, příslušenství, náklady a řadu dalších okolností.

A potom se podívat na to, co se právě teď děje na trhu.

Pokud uvažujete o prodeji bytu ve Dvoře Králové nad Labem, Trutnově, Náchodě, Hradci Králové nebo okolí, rád se na vaši nemovitost podívám.

Nejdříve zjistíme její reálnou pozici na trhu.

A teprve potom má smysl řešit, za kolik a jakým způsobem ji nabídnout k prodeji.

Zdeněk Mihulka
Realitní makléř

Prodej, pronájem a oceňování nemovitostí ve Dvoře Králové nad Labem a východních Čechách.